Pravo stranog fizičkog lica kao člana društva na sticanje prava svojine na nepokretnostima nakon brisanja društva u postupku prinudne likvidacije
Zakon o privrednim društvima ("Sl. glasnik RS", br. 36/2011, 99/2011, 83/2014 - dr. zakon, 5/2015, 44/2018, 95/2018, 91/2019 i 109/2021) u članu 548. pod naslovom "posledice brisanja društva iz registra u slučaju prinudne likvidacije", u stavu 1. predviđa da imovina brisanog društva postaje imovina članova društva u srazmeri sa njihovim udelima u kapitalu društva, a u slučaju ortačkog društva koje nema kapital raspodeljuje se na jednake delove između ortaka, dok u stavu 2. istog člana predviđa da članovi društva svoje odnose u pogledu imovine iz stava 1. ovog člana uređuju ugovorom, pri čemu svaki član društva može tražiti da nadležni sud u vanparničnom postupku izvrši podelu te imovine.
Primenom citirane odredbe člana 548. stav 1. Zakona o privrednim društvima, nakon brisanja privrednog društva usled prinudne likvidacije, dolazi do zakonske sukcesije, odnosno prelaska prava i obaveza na predlagača ili predlagače, kao člana/članove društva, sa udelom u pravu svojine srazmerno udelu u društvu. Navedena norma jasno propisuje da će svi članovi društva (ili jedini član sa 100% udela) preuzeti imovinu brisanog društva srazmerno vrednosti udela koji su imali u društvu. Dakle, nakon okončanja postupka prinudne likvidacije i brisanja privrednog društva iz Registra privrednih subjekata, preostala imovina društva se raspodeljuje na osnovu samog zakona, pri čemu, za razliku od postupka dobrovoljne likvidacije, ne postoji obaveza sačinjavanja odluke o raspodeli likvidacionog ostatka. Podatak o članu i vrednosti udela koji je član imao u društvu u trenutku brisanja društva iz registra je javno dostupan na internet strani Registra privrednih subjekata, a Agencija za privredne registre izdaje izvode o ovim podacima. Iz napred navedene odredbe Zakon o privrednim društvima, proizilazi da sprovođenjem postupka prinudne likvidacije društva koje ima jednog člana, dodatna dokumentacija za promenu vlasništva nad imovinom brisanog društva, osim dokaza o identitetu člana brisanog društva, nije potrebna.
Napred navedeno znači da jedini član društva postaje vlasnik nepokretnosti po samom zakonu, prvo kao vanknjižni vlasnik, bez obzira na upisane podatke u katastru nepokretnosti, jer nadležna lokalna poreska administracija, donošenjem rešenja o porezu na imovinu zadužuje članove likvidiranog društva kao vlasnike, čak kada oni u nadležnom katastru nepokrenosti još uvek nisu upisani kao vlasnici.
Saglasno navedenim zakonskim odredbama i odluci koju je zauzeo Privredni apelacioni sud Pvž 551/2021 od 13.1.2022. godine, za postupak upisa prava svojine na nepokretnotima brisanog društva u postupku prinudne likvidaije, nije potrebna odluka suda, makar i deklaratornog karaktera, kako bi se predlagač u pravnom prometu identifikovao kao sticalac imovine, odnosno potraživanja društva iz presude, jer se iz javnog registra na pouzdan način može utvrditi da je društvo brisano iz registra zbog prinudne likvidacije i ukoliko je predlagač jedini član društva sa 100% udela, to je dovoljno da se predlagač identifikuje kao vlasnik imovine društva, a što mu daje pravo da se upiše u katastar nepokretnosti kao vlasnik u 1/1 udela.
Citirana odredba člana 548. stav 2. Zakona o privrednim društvima koja predviđa mogućnost podele imovine u vanparničnom postupku, može se primeniti u slučaju prinudne likvidacije dvočlanog ili višečlanog društva, dok kod jednočlanog društva koje je brisano u postupku prinudne likvidacije nema potrebe za pokretanjem, vanparničnog postupka i donošenjem bilo kakve sudske odluke, jer nema pravne neizvesnosti u pogledu vlasništva nad imovinom brisanog privrednog društva. Takođe, nije potrebno ni postavljanje likvidacionog upravnika obrisanom društvu radi donošenja odluke o raspodeli likvidacionog ostatka da se umesto brisanog privrednog društva u katastar nepokretnosti upiše njegov osnivač.
Оdredbа člana 3. tačka 2) Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova ("Sl. glasnik RS", br. 41/2018, 95/2018, 31/2019 i 15/2020 - dalje: Zakon), propisuje da se postupak upisa u katastar pokreće i vodi po službenoj dužnosti, a po dostavi isprave od strane obveznika dostave koji je doneo, odnosno sastavio, potvrdio ili overio ispravu koja je pravni osnov za upis u katastar, kao i ako je propisano da se upis u katastar vrši po sili zakona. Dalje, u tački 6) istog člana Zakona, predviđa se da Republički geodetski zavod, odlučujući o upisu u katastar proverava da li su ispunjeni uslovi za upis propisani ovim zakonom i drugim propisima.
Okolnost da je jedan od članova obrisanog društva strano fizičko lice (ili pravno lice) nije smetnja da taj član stekne udeo u svojini (susvojini) na nepokretnostima koje su pripadale likvidiranom društvu. Strano fizičko (i pravno) lice smatra se stranim ulagačem u smislu odredbi Zakona o ulaganjima ("Sl. glasnik RS", br. 89/2015 i 95/2018). Prema članu 7. stav 1. tog zakona, ulagač koji je strano pravno ili fizičko lice u pogledu svog ulaganja u svemu uživa jednak položaj i ima ista prava i obaveze kao i domaći ulagači, ako ovim ili drugim zakonom nije drugačije uređeno.
Odredbom člana 1 stav 4 Zakona o poljoprivrednom zemljištu ("Sl. glasnik RS", br. 62/2006, 65/2008-dr. zakon, 41/2009, 112/2015,80/2017 i 95/2018-dr. zakon) propisano je da vlasnik poljoprivrednog zemljišta ne može biti strano fizičko, odnosno pravno lice, osim ako ovim zakonom nije drugačije određeno u skladu sa Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju između Evropskih zajednica i njihovih država članica, sa jedne strane, i Republike Srbije, sa druge strane ("Službeni glasnik RS - Međunarodni ugovori", br. 83/08 i 12/14 - u daljem tekstu: Sporazum), ali ovo je bez uticaja na drugačije rešenje u ovoj pravnoj stvari iz razloga što je potrebno imati u vidu citirane odredbe Zakona o privrednim društvima i ostale zakone kojima se regulišu imovinsko pravni odnosi i kojim se ne dira u u primenu drugih propisa o zaštiti prava svojine i drugih prava stečenih u skladu sa zakonom, osim ukoliko su u suprotnosti sa njim.
Naime, Članom 82b Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa (Sl. list SFRJ br. 6/80 i 36/90, Sl. list SRJ br. 29/96 i Sl. glasnik RS br. 115/2005) propisano je da strana fizička lica mogu, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na nepokretnostima koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije nasleđivanjem pod istim uslovima kao i domaći državljani. Za sticanje svojine nasleđivanjem, nije neophodno postojanje ugovornog reciprociteta, već je dovoljan i faktički reciprocitet po ovom pitanju.
Pravo da članu društva (ulagaču) pripadne imovina likvidiranog društva je pravo koje proističe iz ulaganja, a ne iz nekog komercijalnog ugovora ili drugog pravnog posla. Ni u tom, ni u nekom drugom zakonu nije predviđeno da strano lice koje je član likvidiranog privrednog društva nema pravo da stekne imovinu društva nakon njegove likvidacije. Iz toga proizlazi da i strano pravno i/ili fizičko lice postaje vlasnik imovine privrednog društva koje je prestalo u postupku prinudne likvidacije po samom zakonu, i ima pravo da se upiše kao vlasnik (suvlasnik) nepokretnosti koje su pripadale likvidiranom privrednom društvu. Prema tome, imovina brisanog društva postaje imovina člana/članova društva, te je potrebno stanje u katastru upodobiti stvarnom stanju i upisati nove vlasnike – člana/članove privrednog društva koje je brisano u postupku prinudne likvidacije na nepokretnostima koje su pripadale tom društvu. Činjenice koje su bitne za uknjižbu prava svojine dokazuju se izvodom iz APR. Potrebno je od APR pribaviti izvod/potvrdu u skladu sa članom 36. Zakona o postupku registracije u Agenciji za privredne registre ("Sl. glasnik RS", br. 99/2011, 83/2014, 31/2019 i 105/2021). Iz izvoda/potvrde treba biti vidljivo da je određeno društvo prestalo da postoji u postupku prinudne likvidacije, određenog dana, i da su mu članovi bili određeni subjekti, kao i obim njihovih udela u tom društvu (procentualno), osim ako je reč o ortačkom društvu. To je isprava koja za službu za katastar nepokretnosti dokazuje da su se stekli uslovi predviđeni zakonom za prenos prava svojine i da je do prenosa svojine došlo po samom zakonu.
Ovaj tekst ne predstavlja pravni savet, već stav autora, ne uvek i uređivačku politiku portala.
Autor: Marijana Kovačević, advokat
